Смелость строит города

По каким правилам строить город, чтобы развитие инфраструктуры не отставало от темпов строительства жилья? Зачем нужны генпланы городам и муниципальным образованиям? Об удивительном мире градостроительства – наш разговор с директором проектной компании «АПБ-сервис» Юлией Жирновой.

Забота о качестве жизни на той или иной территории давно вышла за пределы квартир и стала предметом обсуждения на самом высоком уровне. В Вологде и Череповце как грибы после дождя растут целые жилые микрорайоны, за городской чертой появляются коттеджные поселки, строятся комфортабельные базы отдыха, создаются новые инвестиционные площадки.

Неудивительно, что в последние годы города и районы активно пересматривают и уточняют свои генпланы и схемы территориального планирования. Следствием недостаточно продуманного в свое время плана развития территорий стали набившие оскомину вологодские и череповецкие автомобильные пробки: города оказались не готовы к такому потоку машин. Или другой пример: в муниципальном районе рядом с красивейшим озером есть участок, в который готов вложиться инвестор и построить там туристическую деревню, однако дело стопорится тем, что к этому месту нет нормальной дороги – кто туда поедет?! «Архитектурно-планировочное бюро- сервис» – чуть ли не единственное предприятие, работающее в этой сфере на весь регион с собственным большим офисным помещением и штатом профессионалов в 40 человек, ассоциированный член Союза архитекторов России. Оно более 10 лет занимается разработкой градостроительной документации и документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

– Юлия Валерьевна, почему вы выбрали именно это направление – градостроительство? Это же очень трудоемкая работа, требующая большого количества узконаправленных специалистов, профессиональной дорогостоящей техники и т. д.

– Закончив Вологодский политехнический институт по специальности «архитектор», я поступила в аспирантуру Петрозаводского госуниверситета. Пять лет изучала традиционное жилище Вологодской области под руководством академика Вячеслава Петровича Орфинского. Большая часть научной работы проходила в экспедициях по населенным пунктам Вологодской, Ленинградской областей и Республики Карелия. Выбрать профессию помог Леонид Николаевич Рагутский, в то время – главный архитектор Вологодской области.

Так и появилось на свет наше предприятие, деятельность которого связана с градостроительством, хотя мне больше нравится слово «градоустройство». Мало город построить, нужно еще в нем жизнь комфортную устроить. Очень хотелось поднять уровень градостроительства в нашем регионе на новый современный уровень, поэтому мы решили стать первопроходцами. С учителями мне всегда везло: на первом этапе очень помогла Надежда Николаевна Кузнецова, руководитель крупной проектной организации.

Начали, как принято говорить, с нуля. Тогда, 11 лет назад, у тех трех человек, которые стояли у истоков предприятия, не было ничего, кроме идеи и желания заниматься любимым делом. На первые заработанные деньги купили компьютер, потом – фотоаппарат. А недавно «АПБ-сервис» приобрело …беспилотный летательный аппарат с программным обеспечением. Его применение расширит сферу деятельности предприятия и позволит выполнять высокоточные аэрофотоснимки, необходимые специалистам различных отраслей деятельности. 

– У вас очень специфическая сфера деятельности. А конкуренция присутствует?

– Когда мы открылись, такие организации были, но немного. Мы поставили перед собой цель – стать лучшими. И стали! Очень много времени посвящали учебе. Ездили в гости за обменом опытом в ведущие организации России: в Омск, Екатеринбург, Санкт- Петербург, Барнаул, Новосибирск и другие города. Сейчас понимаем, что был выбран правильный курс.

Когда специалист занимается территорией, он знает о ней все, и иногда больше, чем ее коренные жители. Чтобы дать комплексную оценку территории, нужно изучить ее со всех сторон. Необходимо учесть многие факторы: территориальные, энергетические, трудовые ресурсы, транспортную доступность, минерально-сырьевую базу, а также ландшафтно-рекреационные, природно-климатические ресурсы и другие факторы. Поэтому в хорошей градостроительной организации должно быть много разных специалистов, которые смогут подготовить качественную документацию. В разработке генеральных планов и документов по планировке территорий принимает участие большое количество специалистов: архитекторы, землеустроители, экологи, специалисты по инженерной инфраструктуре, транспортники, изыскатели, метеорологи, картографы, кадастровые инженеры и другие.

 Очень важно и программное обеспечение. Современные информационно-аналитические системы управления развитием территорий базируются на градостроительной документации, поэтому наша организация взяла вектор и в этом направлении. Заключив дилерский договор с КБ «Панорама», специалисты предприятия занимаются разработкой и внедрением информационных систем для управления территориями на уровне муниципальных образований нашего региона.

Что касается конкуренции, то она всегда присутствует, но нас радует, что наши конкуренты находятся далеко за границами нашего региона.

Проблема существует лишь в том, что недостаточная информированность наших заказчиков иногда приводит к плачевным результатам: заманившись на дешевые услуги, они в итоге зря тратят деньги и время.

 Без сомнения, преимущество на рынке имеют те проектные организации, которые предлагают заказчику полный пакет услуг: от простой юридической и градостроительной оценки ситуации, изыскательских работ до согласования проектной документации и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. И это не всегда дешево.

Мы часто приводим заказчикам в пример анекдот: «Выполним работы качественно, быстро, дешево. Выберите два условия из трех». 

– Привлечение большого количества специалистов делает документацию дорогостоящей. Потратив достаточно крупные средства, что получают муниципальные образования?

 – Во-первых, градостроительная документация нужна органам управления на различных уровнях власти. Разработка этой документации – тяжелый совместный путь исполнителя и заказчика. Имея определенный опыт, мы понимаем: чтобы работа оказалась продуктивной, заказчика нужно подготовить. Достаточно большой спектр полномочий органов муниципальной власти не позволяет им окунуться в сферу градостроительства в полной мере, поэтому специалисты нашего предприятия часто участвуют в обучающих семинарах на областном и муниципальном уровнях, информируют о свежих новостях в рамках нормативных правовых актов.

 Во-вторых, очень важен процесс реализации градостроительной документации – разработка программных документов на уровне управления территорией. Здесь мы успешно внедряем информационные технологии в части реализации полномочий органов власти. Информационное взаимодействие, межведомственный обмен информацией с применением ГИС (геоинформационных систем) позволяют принимать грамотные, а главное, оперативные управленческие решения.

И, наконец, разработанная и утвержденная градостроительная документация служит основой для создания инвестиционного климата на территории. Это выгодно потенциальным инвесторам, которые наглядно видят возможности территории: где с меньшими затратами и большими перспективами можно построить свой бизнес. Не зря говорят: градостроительство – это бизнес высокой ответственности. А тот, кто несет ответственность, должен иметь качественный инструмент.

– С органами власти понятно, а как работает градостроительная документация для простых собственников земельных участков и объектов недвижимости?

– Основная часть градостроительной документации является публичным и доступным документом. Генеральный план – это стратегический документ, из которого видны транспортная и инженерная инфраструктуры, новые микрорайоны и районы, объекты обслуживания населения. На базе генплана разрабатываются Правила землепользования и застройки. Этот документ уже более понятен и интересен собственникам недвижимости. Он делит территорию на территориальные зоны, которые должны в точности совпадать с границами объектов кадастрового деления. Каждая зона имеет набор видов разрешенного использования, как земельных участков, так и объектов капитального строительства, поэтому собственник вправе смело применять разрешенные в Правилах виды использования, но учитывая регламенты, также прописанные в этом документе: размеры ОКС, высотность, плотность застройки и т.д.

 Активно разрабатывается такой вид документации, как проект планировки. Этот документ тоже публичный и является основой для жилых и промышленных комплексов, дачных и коттеджных поселков. Из него можно узнать площадь и контур конкретных земельных участков, профили дорог и улиц, наличие инженерной инфраструктуры и другую информацию по застройке территории.

– А кто чаще к вам обращается – частники или организации?

– Процентов 70 – это муниципальные заказчики. Частников немного. Но это процентное соотношение часто меняется и зависит от экономической ситуации. Бизнес – очень капризная штука и сильно реагирует на любые изменения в нашей стране.

 – Какими направлениями еще занимается «АПБ-сервис»?

– Конечно, это градостроительная документация, документы градостроительного зонирования и документация по планировке и межеванию территорий: это наш конек. По зубам нам и специфические проектные продукты: схемы инженерных сетей муниципальных образований, схемы размещения рекламных конструкций, схемы обоснований санитарно-защитных зон, проекты предельно допустимых выбросов и другие. Все виды инженерных изысканий включая аэрофотосъемку. Пользуется большим спросом кадастровая деятельность, особенно в части реализации градостроительных документов: установление границ населенных пунктов, изменение категории земель, разрешенного вида использования и т.д. Архитектурно- строительная деятельность, проектирование линейных объектов. Создание информационных систем обеспечения градостроительной деятельности на уровне муниципальных образований, техническая поддержка и поставка программного продукта.

 – Какими объектами гордится ваша организация?

 – В декабре 2012 года «АПБ-сервис» отмечало свое первое десятилетие. Когда в Доме архитектора планировали выставку, мы не смогли выделить главные проекты. Мы гордимся каждым объектом, будь то здание туалета в Музее деревянного зодчества или схема территориального планирования Вологодской области, потому что нашим коллективом выполнены:

– самый секретный проект – генплан ПГТ Плесецк,

– самый информационный проект – ИСОГД Вологодского муниципального района,

 – самый сказочный проект – Тропа сказок и игровой комплекс на вотчине Деда Мороза,

 – самый запутанный проект – границы города Бабаево,

 – самый комплексный проект – проект зон охраны села Кубенского с проведенными археологическими раскопками. Самый-самый-самый... И так – про каждый проект.

 – Сейчас вы осуществили свою очередную намеченную цель – приобретение самолета. Какая цель следующая?

 – Мы понимаем, что очень важно ставить перед собой четкую цель и идти к ней. От первого компьютера до собственного офиса и даже самолета – это задачи, которые мы решаем, идя к единственной цели – быть впереди, быть лучше всех! Мы должны разработать генеральный план города Вологды, откорректировать генплан Череповца и запустить геоинформационный портал Вологодской области.   

Анна Темнова